Mejor derecho de propiedad

El mejor derecho de propiedad es el derecho de propiedad exclusiva de un bien, que corresponde al verdadero y único dueño (verus dominus) y no a otras personas.

A la litis en el que se dilucida quién es el que tiene la propiedad exclusiva del bien se denomina proceso de mejor derecho de propiedad.

El mejor derecho de propiedad es una calidad que se deriva de la exclusividad, que es uno de los caracteres del derecho de propiedad. Según Ramírez Cruz, “por la exclusividad, un bien (mueble o inmueble) puede pertenecer a una –y solo a una– persona”.[1]

Un usuario de Agenda Magna hace la siguiente consulta:

Vengo ocupando por más de treinta años un predio que no está independizado. Somos cuatro familias. Lo adquirí en contrato privado. He pagado todo ese tiempo mis impuestos y la alcabala. No perfeccioné el contrato. El que me lo vendió murió y sus hijos se adjudicaron como sucesionarios el predio y lo vendieron a un tercero y este lo compró con una hipoteca y me ha demandado como precario.

¿Es posible que lo venza en un juicio de mejor derecho de propiedad con otorgamiento de titulo por prescripción?

Si deseas absolver esta consulta, puedes escribir un comentario.


[1] Ramírez Cruz, Eugenio María. “El proceso de mejor derecho de propiedad”, en Diálogo con la jurisprudencia Nº 156, p. 19.

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19 pensamientos en “Mejor derecho de propiedad

  1. mi estimado amigo, primeramente decirte que tu no eres un precario pq te asiste un titulo de compra venta; se es precario solo en que esta en posesion sin titulo o el titulo ya fenecio.

    demande por prescripcion adquisitiva de dominio porque automaticamente la ley ya le concedio la propiedad por la posesion que tiene mas de 30 años, estando en posesion pacifica es decir sin juicios legales .

  2. buenas tardes, quisiera su opinion sobre este tema tenemos mas de 15 años en un litigio, sobre mejor derecho de dominio, en un asentamiento humano donde mi padre compro un pequeño lote pegado al cerro, mi padre trabajo la naturaleza para ganar un espacio hace mas de 30 años, ganado el espacio y por diversos motivos familiares tuvimos q alejarnos de la vivienda q ya ocupabamos de forma precaria pero ocupada; con el esfuerzo y sacrificio de ganar espacio a la naturaleza nosotros migramos hacia la provincia y dejando la casa, se suscito q el estado empezo a dar titulos, con este paso una vecina q ya vivia en el lote continuo (haci especifica el plano anterior a estos titulos otorgados por cofopri) hizo la inscripcion y medicion del area q le pertenecia mas el area q mi padre trabajo y que poseyo durante el tiempo q estuvimos viviendo alli 10 años aproximadamente por este motivo ella reclama el area como suya y nos demanda para la accion del desalojo, en este caso q se puede hacer, espero me entiendan xq solo soy una hija desesperada al ver q mis padres se acaban su vida y su salud al tratar de solucionar este problema q no tiene fin………………

  3. Demande otorg de escritura e inscrip r.publicos,sentencia a mi favor ordeno otorg pero no inscrip.Mi hermana quien sabia del contrato,simulo un contrato con tercero y fraudulentamente lo inscibieron en r.publicos.Mi madre no queria vender su casa ,pues presumia que tercero usaba dinero negro.Yo consntrui sobre terreno de mis padres 18 columnas ,dos pisos.Tercero demando mejor derecho,jueza que sabia del problema cuando era juez de paz,firma resolucion en juzgado,sala,tribunal constitucional negandome mi mejor derecho y ordenando mi desalojo .El tercero tiene una sobrina en CONO NORTE que es abogada y amiga de la jueza. Quien obra de mala fe ?????mi hermana,la juez,el tercero y su sobrina???????? telef 991584079

  4. buenas noches, muy interesante el tema, agradeceria si alguien pueda ayudarme o darme mas luces al tema que paso a explicarles, resulta q yo tengo viviendo en una propiedad x mas de 44 años, el dueño de esta propiedad fue mi tio( fallecio en el año 2004) entre mi tio y yo celebramos un documento PRIVADO de compra y venta de dicha propiedad, ambos acordamos q mi tio lo iva a inscribir a su nombre en registros publicos y de ahi hariamos la transferencia formal, bueno fallece mi tio y yo x desconocimiento y x q no veia la necesidad de formalisar dicho documento (elevarlo a registros publicos) lo deje asi nomas, resulta q otro tio hermano del fallecido vecino y colindante de mi propiedad siempre quiso botarme a sabiendas q yo tenia dicho documento PRIVADO, como el no pudo botarme, recurrio a buscar a una esposa q tenia mi tio fallecido (ojo, en la copia literal de la propiedad de mi tio dice ” EL LOTE MATERIA DE LA ADJUDICACION CONSTITUYE BIEN PROPIO DE EL TITULAR DE CONFORMIDAD CON EL INCISO 3 DEL ARTICULO 302 DEL CODIGO CIVIL” ) x consiguiente la “viuda” realisa la sucesion intestada a su favor asesorada x el otro tio q me kiere botar, entonces consulto con un abogado y el llevo el documeto y le me dice ” con este documento privado q tu tienes, ya eres dueño y la “HEREDERA” no es participe de dicha propiedad x cuanto es un bien propio” entonces iniciamos una demanda a la “heredera” solicitando q me formalice el documento q su esposo me realiso en vida “OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA” EL JUEZ ADMITIO MI DEMANDA Y LA SEÑORA FUE NOTIFICADA EL 9 DE AGOSTO DE ESTE AÑO (2012) entonces dicha señora mal asesorada x el amibicioso de mi tio le hace el dia 20 de agosto ( diez dias despues de aver sido notificada del proceso q iniciaba en su contra) una venta (ficticia) y dicho tio lo inscribe ante registros publicos creyendo ellos q al inscribirlo ante registros publicos ya sta asegurado, digo yo, procede esa compra y venta q hicieron de mala fe? (tengo pruebas de q actuaron de mala fe) sta persona me kiere iniciar un proceso de desalojo x ocupante precario …soy ocupante precario? puedo iniciar un proceso x NULIDAD DE ACTO JURIDICO? ojo, lean bien, la viuda hace la vente 11 dias despues de ser notificada, osea, vendio una propiedad en litigio judicial, creo yo q eso es delito, ambos, tanto vendedor y comprador actuaron de mala fe, se coludieron para perjudicarme…………..x favor, kiera q me deen algunos consejos o sus opiniones al respecto, gracias a todos ATTE fernando pereyra

  5. Hola hola, buenas tardes. Quisiera pedirle su opinion restecto de un caso: resulta que una señora muere y deja como únicos herederos a su dos hermanos, los cuales ha sido declarados judicialmente como herederos mediante sentencia consentida; no obstante estos no siguieron las acciones legales a fin de que se les adjudique la masa hereditaria y recien estamos iniciando la solicitud de facción de inventario de dos bienes que dejó la causante; resulta que uno de estos es una casa habitación que de manera ilegítima esta siendo poseída por una sobrina de la causante (hija de una de las herederas) y y que de mala fe está tramitando ante cofopri su titulo de propiedad, teniendo como único documento recibo de luz que saco a su nombre como posesionaria despues del fallecimiento de la causante, ante ello se ha formulado la oposición respectiva ante dicha entidad. }

    Ojo: La causante solo tiene título de posesión, por cuanto no tramitó en vida el de propiedad, siendo aún los propietarios la comunidad campesina. Espero tenga sus sabias opiniones. Gracias

  6. BUENOS dias mi tio ha comprado una casa mediante escritura publica,,,al ir a instalarse en la misma se da con la sorpresa de que el inmueble esta en posesion ,de un señor que ha celebrado un contrato de compraventa pero que solo consta en un documento privado..que mecanismos puedo hacer para que este señor desocupe el bien y sobre que3 fundamentaciones juridicas alego mi peticion..

  7. como recuperar una propiedad que fue vendida ,pero esta fue adjudicada por el poder judicial en un juicio penal en 1987 a mi madre pero nunca hizo cambio del nombre del titulo ahora dicen que el juicio que gano no le sirve y que la van a desalojar de su casa , que puede hacer.

  8. Hola mi padre viene ocupando un predio por mas de 83 años,en el año 66 se lo compro a un sr. que ya fallecío con un recibo provisional de arras y parte por la venta de un terreno que no especificaba las medidas ni fecha de vencimiento,en el año 99 empezamos a pagar arbitrios y predios a nombre de mi padre.En el año 2009 la sucesión (osea los hijos) nos demandaron por invasores precarios cuya sentencia salio infundada pero en a sentencia el juez pone que somos inquilinos el cual no apelamos,en el 2010 impusimos un juicio por prescripción adquisitiva de dominio el cual todavia esta en curso pero ya la admitieron,En julio del presente la sucesión nos a demandado por vencimiento de contrato de alquiler al cual mi padre nunca realizo con el antiguo dueño ni berbal ni escrita, la propiedad no esta inscrita en registros públicos y antiguamente la casa era de numeración Nº 29 y 31 despúes fue 167 pero la sucesión en su demanda pone 166 y 169,tengo certificado de posesión con numero 167,planos visados por municipalidad y memoria descriptiva otorgados por la misma municipalidad de huaral al cual anularon mis documentos pero le hice un juicio contencioso administrativo de nulidad de actos administrativos al cual les gane y estoy pensando acerles un juicio por mejor derecho a la propiedad que me recomiendan gracias por sus respuestas.

  9. muy buenos dias acabo de enterarme de tu website y la verdad es que me parece genial no sabia de mas personas interesadas en estos temas, aqui tienes un nuevo lector que seguira visitandote quincenalmente.

  10. UNA CONSUTA ES UN CASO SUI GENERIS ,O ABUSO DE AUTORIDAD RESULTA QUE LA MUNICIPALIDAD DE SAN SEBASTIAN -CUSCO INSCRIBIO SOBRE NUESTRA PARTIDA REGISTRAL UNA NUEBA PARTIDA ,QUE NACE DE UNA RESOLUCION DE ALCALDIA PRETENDIENDO INDEPEMDIZAR TERRENOS RURALES Y COMETIENDO TAL ABUSO,NOSOTROS DEMANDAMOS POR LA NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL,NO ENTIENDO NOSOTROS CONTAMOS CON LA ESCRITURA PUBLICA,PAGAMOS AUTOBALUO Y TENEMOS TODAS LAS PRUEBAS PERTINENTES,Y ADEMAS ESTAMOS EN POSESION MAS DE CUARENTA AÑOS.

  11. En el mejor Derecho de Propiedad el demandante tiene que tener posesión frente a otro propietario con titulo (Minuta)?

  12. El comentario de Gabriel, no es tan correcto ya que recomendar demandar por nulidad de título de propiedad, asiento registral, no traera solución positiva a los poseedores; ya que en nuestro país existe la figura del tercero que adquirió de buena fe,el artículo 2014 del Código Civil nos dice: tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

    Por tanto, el señor que posee la propiedad mas de 30 años sin haber realizado una prescripción adquisitiva de la propiedad, no podrá ser amparado por el derecho repecto a los actuales propietarios, siempre y cuando no se les pruebe que conocian de la venta anterior.Lo dicho no impide la posibilidad de accionar contra los herederos.

  13. Una consulta: Si tengo un documento de adjudicación (Resolución de Alcaldía) del año 2005, en donde se me adjudica en venta un predio (el cuál cancelé mediante recibos y depositos en cuenta de la munisipalidad), este título nunca lo inscribí, pero hasta la actualidad mantengo la posesión. Luego en el 2009 la SBN inscribe un área de mayor extensión del predio materia de consulta como suyo. En este caso la Resolución de Alcaldía resultaría una prueba fundamental en el caso de que se entable el mejor derecho de propiedad, o cuáles serían los inconvenientes al respecto.
    Saludos,
    Andree

  14. Bueno hay que tener en cuenta que el Derecho de Propiedad en el Perú no nace en Registros Públicos, sino antes de Registros Públicos, es decir, la inscripción en Registros Públicos es sólo declarativa no constitutiva, además debe tener en cuenta que al inscribirse una propiedad no se convalida nulidades, por lo que si tienes un documento de fecha cierta ya eres propietario conforme al artículo 949 del Código Civil, pero si quieres ganarle a dichos Terceros que se encuentran inscritos en Registros Públicos, te recomendaría que los demandades por Nulidad del Título de Propiedad y del Acto de Compra Venta, así como Nulidad del Asiento Registral (como pretensión principal) y en forma accesoria Mejor Derecho de Propiedad. Por otra parte, no eres precario porque tienes un documento que prueba tú legitimidad en la posesión, por haberlo adquirido de su antiguo propietario, así antes de que me olvide el efecto de Registros Públicos es dar cognoscibilidad general y oponibilidad erga omnes; por lo tanto, si tu derecho de propiedad no está inscrito no lo puedes oponer si es que dichos terceros lo han inscrito, empero si ambos derechos no están inscritos prima el tuyo, según el artículo 1135 del Código Civil.

  15. Estimado Sergio:
    Los doctores Omar y Sabina han hecho interesantes aportes sobre tu consulta. Espero que hayan satisfecho tus inquietudes. En caso contrario, puedes precisar un poco más el ámbito de la consulta, o requerir su ayuda profesional directa.
    Atentamente,
    Franco

  16. – Un predio no independizado, necesita la firma de todos para cualquier trámite de disposición.
    – Si el contrato privado está en original y se puede hacer un peritaje de que la firma es auténtica, entonces los herederos heredaron mal, pues es un contrato anterior al fallecimiento, correspondiente a su libre disposición. Luego, no eres precario.
    – Los impuestos pagados dan cuenta de que tu posesión fue pacífica y pública.
    – Puedes hacer una nulidad de acto jurídico e inscribir la propiedad a fin de que no te desalojen y deberás probar que los herederos sabían que tú eras propietario.
    – Si ya tienes una sentencia de prescripción adquisitiva; tal vez, de lo contrario no.
    – Inscribe el proceso judicial de nulidad de acto jurídico, ante Registros Públicos.

  17. En principio, no me queda claro si es que ya tiene el título de propietario por prescripción. De ser así el proceso de desalojo (por precario) culminaría con una sentencia infundada, pues el que ud tenga título no lo hace ocupante precario, puesto que se entiene como precario a quien sin título alguno ni causa ocupa el inmueble. Por su parte en el caso que no tuviere el título de propiedad por prescripción, perdería el proceso pues no tendría documento alguno que extermine su situación jurídica de precario.
    Si ustedes tienen título no habría necesidad de demandar mejor derecho de propiedad, pues la prescripción que ud habría hecho es oponible frente a cualquiera, dada la publicidad con que se realiza el proceso de prescripción (sea notarial, judicial o por cofopri-administativa)eso hace que si un tercero interpone un proceso de reivindicacion o mejor derecho de propiedad contra ud que ha adquirido por prescriciòn obtenga un auto de improcedencia conforme al art. 927º del Código Civil.

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